L’estimation du prix pour votre bien immobilier peut être une étape relativement complexe selon vos connaissances du marché immobilier et l’analyse de votre maison ou appartement. Une analyse comparative de marché sera la garantie d’obtenir la meilleure approche pour l’estimation de votre logement. Elle pourra être réalisée par vous-même ou grâce à l’aide d’une agence immobilière qui délèguera un de ces agents pour vous assister dans votre estimation.
Plan de l'article
Pourquoi réaliser une analyse comparative de marché ?
Lorsque vous allez faire estimer un appartement, une maison ou toute forme de logement, il sera important pour vous de réaliser l’analyse la plus détaillée possible afin de bénéficier de la meilleure transaction qui soit. C’est notamment grâce à cette analyse que vous allez pouvoir déterminer votre prix de marché pour la vente d’un bien ou à l’inverse, l’estimation d’un logement qui vous intéresse afin d’en tirer le meilleur prix d’achat.
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Cette analyse comparative repose sur des principes fondamentaux de l’estimation immobilière. Elle aidera le vendeur ou l’acheteur à déterminer la valeur marchande selon la localisation du logement, sa superficie habitable et totale ou encore son état selon plusieurs notions en tant que bâti neuf ou ancien.
Méthode la plus utilisée de nos jours, elle tire sa bonne réputation de sa fiabilité et de sa praticité dans le but de justifier un prix de vente auprès des potentiels acheteurs ou investisseurs.
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En quoi consiste l’analyse comparative de marché et pourquoi s’agit-il d’une approche fiable dans l’estimation d’un logement ?
Pour mieux comprendre les enjeux derrière l’analyse comparative de marché, il vous faut comprendre sa fonction réelle et ses principes. L’analyse comparative de marché, qu’on peut aussi appeler ACM, est une méthode selon laquelle l’analyse d’un bien va pouvoir être faite par comparaison avec d’autres biens vendus.
Le but est ici de permettre à votre bien d’obtenir une valeur marchande proche de biens similaires vendus dans une même zone géographique. Le but est alors de déterminer certaines données factuelles qui donneront à votre maison, ou à votre appartement, un premier prix de vente. Il s’agit de l’approche privilégiée de nos jours, car elle repose sur des éléments factuels qui peuvent être prouvés au vendeur comme à l’acheteur, ce qui peut simplifier les négociations pour la transaction de votre bien immobilier.
Applicable dans de très nombreux cas, cette analyse repose sur trois grandes caractéristiques clés de votre bien immobilier. Il s’agira tout d’abord d’en déterminer l’emplacement qui est généralement la raison première d’acheter un bien dans une zone donnée (pour des écoles, des commerces et un accès au transport pour ne citer que quelques éléments). Il sera ensuite intéressant de se concentrer sur la date de vente entre votre bien et le bien auquel il aura été comparé puisque entre-temps, de nombreux éléments peuvent avoir changé, notamment sur les lois du marché.
Pour finir, vous allez devoir vous attarder sur les caractéristiques plus particulières de votre bien qui auront un réel impact sur le prix de vente donné. Parmi ces critères, on notera la vue, le terrain et toute autre aménité comme une piscine, la présence de plusieurs salles d’eaux, un garage ou une cave qui ne serait pas présent sur l’autre bien comparé.
Les grandes étapes de l’analyse comparative
Pour que votre analyse comparative soit réalisée au mieux, il va vous falloir suivre quelques étapes (vous ou votre agent immobilier en tout cas). Les quatre grandes étapes de cette analyse comparative de marché seront donc la collecte de données suivie de l’analyse de données qui sera ensuite utilisée pour l’estimation de la valeur et la présentation des résultats.
La collection de données consiste tout simplement en la recherche de biens comparables vendus dernièrement et, si possible, de trouver plusieurs biens comparables pour avoir un éventail de données. Il vous faudra ensuite faire attention à la date de vente des autres biens, leur emplacement d’une rue à l’autre (qui peut être plus passante) ou encore les caractéristiques nominales comme un nombre de pièces et une superficie similaire. D’autres informations pourront s’ajouter pour votre analyse, notamment la présence d’emplacements de parking, la vue depuis l’appartement et les potentiels travaux à réaliser ou réalisables.
Pour l’analyse de votre bien, il vous faudra réaliser un comparatif entre les données collectées et le logement qui vous intéresse. C’est grâce à ces comparatifs que vous allez pouvoir commencer à estimer le bien donné. Grâce à ces comparaisons, vous allez pouvoir commencer l’estimation tout en gardant en tête les différences en temps, en localisation et en aménité pour affiner le prix.
La conclusion de ces recherches sera bien sûr d’apporter ces résultats au client, ou, si vous êtes le vendeur, de formuler un prix selon les recherches données pour vous permettre de justifier du coût de votre bien. Un agent immobilier aura sans doute un point de vue plus pertinent sur votre bien, mais il se peut que vous ayez toutes les informations nécessaires.
