Charges récupérables location : la liste

Vous avez entendu parler de charges récupérables ? De quoi s’agit-il exactement ? Les charges récupérables sont les dépenses engagées par un propriétaire bailleur dans un logement loué. Tout propriétaire d’un bien immobilier en location peut exiger le remboursement des dépenses avancées pour payer ces charges. Le point ci-dessous.

Les charges récupérables auprès du locataire : c’est quoi ?

Les dépenses prises en charge initialement par le bailleur pour un logement qu’il loue se nomment communément les charges. Celles-ci sont récupérables dans certaines conditions et peuvent être demandées au locataire si elles rentrent bien dans la case des charges locatives (nature des charges à vérifier). 

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À quoi servent ces charges ?

Les charges dites locatives sont donc une transposition des charges récupérables. Elles sont en général demandées au locataire dans le but de participer à son propre confort de vie quotidien. Certains bailleurs souhaitent faire payer des charges, d’autres passent sur les charges et partent du principe que le loyer est déjà source de rentabilité pour eux.

Exemples de charges récupérables auprès du locataire

Parmi les charges qui reviennent le plus souvent lorsque l’on est à la recherche d’un appartement en bâtiment collectif, on trouve :

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• les charges liées à l’entretien des ascenseurs
• les charges liées au chauffage collectif
• l’eau froide
• l’eau chaude
• les dépenses d’entretien et de nettoyage courant : espaces verts, parties communes
• Les frais de réparation engagés sur les communs 
• les taxes et redevances dues : enlèvement d’ordures ménagères, taxe de balayage, redevance d’assainissement, etc.

Quel est le montant des charges récupérables ?

Le montant des charges récupérables, selon que vous vivez en logement individuel, collectif, en ville ou à la campagne, peut passer du simple au triple. Pour un locataire, il peut même frôler certains records en fonction des prestations choisies (nettoyage, gardiennage collectif, etc.) 

Pour un bailleur, acheter un logement dans le but de le louer est souvent synonyme de gain d’argent. Cela dit, il est important de savoir que certaines charges sont considérées comme récupérables, en étant annexées au loyer du futur locataire.

Toutes les charges ne peuvent pas être entièrement récupérées. En fonction de la manière dont l’entretien et le nettoyage sont faits dans un bâtiment collectif, le locataire devra payer tout ou partie. Ainsi, pour être en conformité avec la loi, les propriétaires doivent assurer une régularisation et se renseigner au mieux. Selon les cas, le locataire devra payer 75 %, 40 % ou 100 % des dépenses liées aux travaux d’entretien et à la sortie des poubelles.

Liste des charges récupérables 

Vous avez besoin d’un détail des charges dites récupérables, sur les parties communes et équipements communs ? Nous vous le donnons ici :

• Dépenses d’entretien et réparation des ascenseurs
• Dépenses d’eau froide, d’eau chaude, de chauffage collectif
• Taxes et redevances liées à l’eau
• Nettoyage et entretien du système de conduite d’eau : pompes, vannes, jauges, robinets, adoucisseurs, conduites de chauffage, etc.
• Ramonage et contrôles : combustion, chaudières, cheminées
• Réparations de fuites, contrôle des joints
• Dépenses liées aux intérieurs : tapis, sols
• Dépenses concernant les colonnes-sèches et vides-ordures
• Dépenses concernant les extérieurs : parkings, espaces verts, bassins, jeux, etc.
• Dépenses d’entretien des caniveaux et évacuations communes
• Dépenses liées au matériel de nettoyage et de jardinage

Aux charges récupérables s’opposent les charges non récupérables. En quoi consistent-elles ?

Les charges non-récupérables par le propriétaire bailleur

Toutes les dépenses liées au structurel d’un immeuble ne peuvent pas être récupérées par le propriétaire. Et pour cause : le locataire subit plus ces dommages qu’autre chose. C’est donc le propriétaire qui se chargera de régler ces dépenses, avec les autres copropriétaires si la situation le justifie.

Un propriétaire a l’obligation légale de fournir un logement décent à son locataire. Ceci signifie que tous les gros travaux à mettre sur la copropriété et sur son administration devra être imputable directement au propriétaire du logement. Ces frais peuvent concerner :

• la réfection d’une toiture
• la dératisation
• un ravalement de façade
• le paiement du syndic de copropriété

Ces frais sont donc à prendre en compte avant d’acheter un logement, afin d’avoir une visibilité réelle de ce que vous coûtera votre investissement locatif ou votre achat d’appartement.

Les charges de copropriété et les charges récupérables

Chaque année, les charges de copropriété varient. En fonction des augmentations de tarifs d’entretien, de nettoyage, ou du changement de prestataire, les bailleurs ne devront pas payer les mêmes prix. Ceci a donc une incidence directe sur le montant des charges.

À savoir qui doit payer les charges récupérables, la réponse est simple : le bailleur peut demander une provision ou un montant forfaitaire à son locataire, payable au même moment que le loyer. Ce montant forfaitaire est basé sur le montant des charges de l’année précédente. Selon la loi, cette provision (le montant) doit apparaître sur la quittance mensuelle de loyer. Si le montant des charges augmente ou diminue, une régularisation sera nécessaire afin de s’aligner sur les charges réelles.

La régularisation des charges : qu’est-ce que c’est ?

Une fois par an, il est important en tant que locataire, de procéder à la régularisation des charges, notamment s’il a été convenu que le locataire verse des provisions mensuelles sur charges. De deux choses l’une :

• soit le locataire a payé un montant insuffisant de charges par rapport aux frais réels
• soit le locataire a payé trop de charges par rapport aux frais réels.

Dans les deux cas, la régularisation sera nécessaire, afin d’être en conformité aux yeux de la loi. 

Vous êtes propriétaire : le saviez-vous ? La régularisation a un prix. Ce montant peut aussi être décompté et demandé au locataire, pour le réajustement des provisions à la hausse ou à la baisse. Si vos charges n’ont pas été payées par le locataire, tout bailleur peut demander la résiliation de la location et du bail, pour non-paiement des charges.

Vous êtes locataire : le saviez-vous ? Vous avez tout à fait le droit de contester les sommes des charges locatives qui vous sont demandées si celles-ci ne sont pas justifiées par votre propriétaire bailleur. 

Les charges locatives peuvent représenter un sacré casse-tête administratif. À vous, propriétaire, de prendre les devants afin de proposer des tarifs justes pour vos locataires. Chaque année, faites la régularisation après avoir reçu l’arrêté des comptes de la copropriété.

Les obligations d’information du propriétaire en matière de charges récupérables

Pour être en conformité avec la réglementation, le propriétaire bailleur doit fournir une liste détaillée des charges récupérables. Cette dernière est généralement annexée au contrat de location et comporte les éléments suivants :

• Les frais liés à l’entretien courant des parties communes et équipements collectifs,
• Les dépenses énergétiques (chauffage, eau chaude sanitaire…),
• Les coûts liés aux ascenseurs et monte-charges,
• Les frais d’assurance immeuble ou bien encore les honoraires de syndic.

Cette liste doit être précise et exhaustive, pour permettre au locataire de comprendre sur quoi se basent les provisions mensuelles qu’il verse chaque mois.

• Le mode d’utilisation de ces charges ainsi que leur répartition entre occupants s’il y a plusieurs logements dans l’immeuble.
• Le calendrier de paiement des provisions sur charges et la date à laquelle est effectuée la régularisation annuelle.
• Les modalités d’indexation du montant de ces charges, en particulier si elles sont révisées annuellement.

Si le propriétaire bailleur ne respecte pas ses obligations d’information, il peut être sanctionné par les tribunaux. Le locataire peut ainsi demander une diminution du montant des charges récupérables ou leur remboursement intégral depuis le début du contrat de location.

Comment contester les charges récupérables abusives ?

Si vous êtes locataire et que vous avez des doutes quant aux charges qui vous sont demandées, pensez à bien vérifier avec attention les éléments fournis dans le détail des charges récupérables.

La première étape consiste à comparer les provisions versées chaque mois avec les montants réellement dépensés par le propriétaire pour l’entretien courant et les équipements collectifs. Si la différence est capitale et semble injustifiée, pensez à bien demander au bailleur toutes les explications nécessaires sur ce point.

Il peut arriver qu’un litige survienne entre le locataire et le propriétaire concernant une charge spécifique : une facture jugée trop élevée pour un gardiennage ou une réparation importante mais non nécessaire…

Pour résoudre cette situation conflictuelle, le locataire peut engager différentes démarches selon la gravité du problème :

• Faire appel à un médiateur professionnel
• Saisir la Commission départementale de conciliation (CDC).
• Recourir aux services d’un huissier compétent en matière juridique.

C’est souvent après avoir tenté sans succès ces différents recours amiables que le contentieux doit être porté devant un tribunal civil compétent.

Si certains conflits relatifs aux charges récupérables peuvent se régler rapidement grâce à l’intervention d’un tiers impartial tel qu’une CDC ou un médiateur, d’autres peuvent être plus longs à résoudre. Mais pensez à bien vous rappeler que la loi protège les locataires contre les propriétaires abusifs.

On ne doit pas hésiter à demander des explications et en cas de litige, négocier une solution amiable avant d’engager toute procédure juridique qui peut s’avérer coûteuse en temps et en argent.