Le rendement locatif est un indicateur clé pour tout investisseur immobilier. Il permet de calculer la rentabilité d’un bien locatif en comparant les revenus locatifs générés aux frais engendrés. Savoir comment est calculé ce rendement locatif s’avère essentiel pour tout propriétaire bailleur souhaitant prendre les bonnes décisions. En effet, estimer correctement ce rendement permettra d’évaluer au plus juste la rentabilité réelle d’un investissement locatif. Les investisseurs sont en mesure d’identifier les biens les plus profitables et de placer leur argent de manière réfléchie et efficace.
Plan de l'article
Les revenus locatifs pris en compte
Les revenus locatifs représentent les sommes encaissées grâce à la location du bien immobilier. Il s’agit des éléments pris en compte au numérateur afin de calculer le rendement locatif pour maximiser la rentabilité
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Il convient de comptabiliser l’ensemble des loyers perçus sur l’année écoulée, déduction faite des éventuelles périodes de vacances entre deux locataires. L’objectif est d’obtenir le loyer annuel moyen réel du bien.
Outre les loyers, d’autres revenus complémentaires doivent être considérés. Cela concerne notamment les recettes issues de la location de places de stationnement, lorsque le local en est pourvu. Ces places sont bien souvent incluses dans le bail du logement et leur location représente un complément non négligeable au revenu annuel. Certains frais récupérés auprès des locataires peuvent être pris en compte, comme une éventuelle provision pour charges ou une régularisation annuelle des charges réelles.
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Certains revenus comme une indemnité d’occupation versée pendant des travaux ou le versement d’une indemnité d’éviction en fin de bail ne doivent pas être considérés dans le calcul du rendement locatif annuel. Seuls les flux récurrents, susceptibles de se reproduire chaque année, doivent rentrer dans l’équation.
Les charges déductibles
Lors du calcul du rendement locatif, certains coûts liés à la détention du bien doivent être déduits des revenus locatifs perçus.
Les charges de copropriété constituent une dépense incontournable pour les biens soumis à ce statut. Leur montant est généralement fixé par le syndic de copropriété.
Cela concerne aussi les frais de gestion locative, soit les honoraires versés à l’agence immobilière ou au gestionnaire pour :
- l’établissement des baux ;
- le recouvrement des loyers ;
- la remise en état du logement entre chaque locataire.
Les charges d’assurance responsabilité civile du propriétaire bailleur et protection juridique doivent aussi être intégrées en déduction. La taxe foncière, que doit acquitter l’investisseur chaque année, est une autre charge à prévoir.
D’éventuels travaux de rénovation ou d’entretien engagés sur l’année pour maintenir le bien en bon état locatif doivent aussi venir minorer les revenus. La période de vacances locative, pendant laquelle aucun loyer n’est perçu entre deux locations, constitue, elle aussi, un manque à gagner à déduire du calcul du rendement.
Le calcul du rendement brut et net
Le rendement brut s’obtient en faisant le rapport entre les revenus locatifs annuels et la valeur d’achat du bien. Vous pouvez utiliser cette formule :
Rendement brut = Revenus locatifs annuels / Valeur d’achat
Prenons l’exemple d’un appartement acheté 200 000 euros et dont les loyers annuels s’élèvent à 10 000 euros :
Rendement brut = 10 000 / 200 000 = 5 %
Le rendement net corrige le rendement brut des charges locatives annuelles et dont la formule est :
Rendement net = (Revenus locatifs – Charges locatives) / Valeur d’achat
Reprenons notre exemple précédent, avec 1 500 euros de charges locatives par an :
Rendement net = (10 000 – 1 500) / 200 000 = 4,5 %
Ce rendement net permet de mesurer la rentabilité réelle dégagée une fois tous les coûts de l’investissement déduits.
Optimiser son rendement locatif
L’emplacement est l’un des facteurs clés pour optimiser son rendement locatif. Opter pour un quartier central, bien desservi et proche des commodités facilitera la location du bien. Les locataires recherchent généralement un logement à proximité :
- des transports ;
- des commerces ;
- des services.
Louer meublé ou non meublé est également un choix stratégique. Le statut meublé permet de répondre à une demande plus large, notamment des jeunes actifs ou des étudiants. En contrepartie, la rentabilité est généralement moins élevée qu’en location vide. Pour les investisseurs, privilégier un logement neuf ou récent garantit des prestations de qualité qui séduiront les locataires.
Néanmoins, un bien ancien situé dans un quartier tendance peut s’avérer rentable à condition d’y réaliser des travaux. Ceux-ci concernent la réfection des sanitaires, l’installation de moyens de chauffage économiques ou l’aménagement des espaces selon les goûts actuels.
Fiscalité du rendement locatif
La fiscalité joue un rôle important dans la rentabilité d’un bien locatif. Les revenus fonciers issus de la location sont soumis à l’impôt sur le revenu après application d’un abattement forfaitaire de 30 %. Le taux d’imposition dépend du revenu global du propriétaire bailleur. Pour optimiser sa situation fiscale, il est possible de recourir aux dispositifs d’investissement Pinel, Malraux ou Duflot.
Ces dispositifs fiscaux encouragent à la fois l’investissement locatif dans l’ancien et le neuf, tout en participant à la rénovation du parc immobilier. Leur mise en œuvre requiert cependant de respecter certains engagements et conditions d’éligibilité.
