La loi Denormandie, adoptée en 2019, vise à revitaliser les centres-villes en incitant à la rénovation de logements anciens. Ce dispositif fiscal s’adresse avant tout aux investisseurs désireux de réhabiliter des biens immobiliers situés dans des communes éligibles, souvent marquées par la vacance de logements.
Pour en profiter, plusieurs conditions doivent être remplies. Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération, et le logement doit être mis en location pendant une durée minimale de six ans. Les propriétaires, en contrepartie, peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du montant investi.
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Plan de l'article
Qu’est-ce que la loi Denormandie ?
La loi Denormandie, adoptée en 2019, a pour objectif de revitaliser les centres-villes en incitant à la rénovation de logements anciens. Ce dispositif fiscal s’adresse avant tout aux investisseurs désireux de réhabiliter des biens immobiliers situés dans des communes éligibles, souvent marquées par la vacance de logements.
Conditions d’éligibilité
Pour profiter de cette opportunité fiscale, plusieurs critères doivent être remplis :
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- Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
- Le logement doit être mis en location pendant une durée minimale de six ans.
- Les travaux doivent améliorer la performance énergétique du logement ou le rendre conforme aux critères de décence.
Avantages fiscaux
En contrepartie de ces investissements, les propriétaires peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt attractive. Selon la durée de l’engagement locatif, cette réduction peut atteindre :
- 12 % du montant investi pour une location de six ans.
- 18 % pour une durée de neuf ans.
- 21 % pour douze ans de location.
Communes éligibles
La loi Denormandie cible spécifiquement les communes ayant signé des conventions avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH). Ces conventions englobent généralement des villes de taille moyenne, souvent situées en dehors des grandes métropoles. Parmi les critères de sélection des communes, on retrouve une forte vacance de logements et une dégradation du bâti existant.
Investir dans le cadre de la loi Denormandie permet donc non seulement d’obtenir des avantages fiscaux, mais aussi de contribuer à la revitalisation des centres-villes en apportant une réponse concrète à la vacance de logements et à la dégradation du patrimoine immobilier.
Les conditions pour bénéficier de la loi Denormandie
Pour tirer parti de la loi Denormandie, les investisseurs doivent respecter un ensemble de critères bien définis. Ces conditions garantissent que les avantages fiscaux sont accordés à des projets répondant à des objectifs de revitalisation et d’amélioration du parc immobilier.
Types de travaux
Les travaux éligibles doivent notamment inclure :
- La rénovation énergétique, comme l’isolation des murs et des toitures, ou le remplacement des systèmes de chauffage obsolètes.
- La remise en état des logements insalubres pour les rendre conformes aux normes de décence.
- La transformation de locaux commerciaux en logements habitables.
Durée et engagement locatif
Les propriétaires doivent s’engager à louer le bien pour une durée minimale de six ans. Cet engagement peut être prolongé à neuf ou douze ans pour bénéficier d’avantages fiscaux plus significatifs. Les loyers sont aussi plafonnés selon des barèmes fixés par l’État, garantissant ainsi l’accessibilité des logements rénovés.
Plafonds de ressources des locataires
Les revenus des locataires doivent respecter des plafonds spécifiques pour être éligibles à la location sous le dispositif Denormandie. Ces plafonds varient en fonction de la zone géographique et de la composition du foyer. Par exemple, pour un couple sans enfants en zone B1, les revenus ne doivent pas dépasser 56 058 euros par an.
Localisation du bien
La localisation du bien est aussi un critère clé. Pour être éligible, le logement doit se situer dans une commune ayant signé une convention avec l’ANAH. Ces communes sont généralement celles présentant un besoin de réhabilitation marqué et une vacance de logements élevée.
En suivant ces critères, les investisseurs peuvent non seulement optimiser leur fiscalité, mais aussi participer activement à la rénovation et à la dynamisation des centres-villes.
Les zones géographiques éligibles
Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Denormandie, la localisation du bien immobilier joue un rôle déterminant. Les zones éligibles sont spécifiquement déterminées par l’État pour répondre à des besoins pressants de revitalisation.
Les communes éligibles
Les communes concernées sont celles ayant signé une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (ANAH). Ces communes se trouvent principalement dans des zones où le parc immobilier souffre d’une vacance importante ou d’une dégradation notable. Elles sont classées selon plusieurs critères, notamment leur situation géographique et leur dynamisme économique.
Les zones A, B et C
Le dispositif Denormandie s’applique aux zones suivantes :
- Zone A : Inclut l’agglomération parisienne ainsi que certaines communes de la Côte d’Azur et de la frontière suisse.
- Zone B1 : Regroupe les grandes agglomérations de plus de 250 000 habitants, ainsi que certaines zones littorales et frontalières.
- Zone B2 et Zone C : Comportent les autres communes ayant un besoin spécifique de réhabilitation.
Exemples de communes éligibles
Voici quelques exemples de communes éligibles :
- Zone A : Paris, Lyon, Lille.
- Zone B1 : Bordeaux, Nantes, Toulouse.
- Zone B2 : Angers, Dijon, Le Havre.
- Zone C : Certaines petites villes et communes rurales avec des besoins spécifiques de réhabilitation.
Le choix de la commune est stratégique pour maximiser l’impact de l’investissement tout en bénéficiant des avantages fiscaux.
Comment bénéficier de la réduction d’impôt Denormandie ?
Pour profiter de la réduction d’impôt Denormandie, certaines conditions doivent être respectées. Le dispositif s’adresse spécifiquement aux investisseurs souhaitant rénover des logements anciens situés dans les communes éligibles.
Les conditions d’éligibilité
Pour bénéficier de cette réduction d’impôt, les investisseurs doivent remplir plusieurs critères :
- Achat d’un bien ancien : Le bien doit être acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022.
- Travaux de rénovation : Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (achat + travaux).
- Nature des travaux : Les travaux éligibles incluent la rénovation énergétique, l’amélioration de la qualité de vie, ou encore la mise aux normes de décence.
Les avantages fiscaux
La réduction d’impôt varie en fonction de la durée de mise en location du bien :
- 6 ans : 12 % de réduction d’impôt
- 9 ans : 18 % de réduction d’impôt
- 12 ans : 21 % de réduction d’impôt
La mise en location
Le bien rénové doit être mis en location dans les 12 mois suivant la fin des travaux. Le loyer et les ressources des locataires doivent respecter les plafonds fixés par la loi.
| Durée de location | Réduction d’impôt |
|---|---|
| 6 ans | 12 % |
| 9 ans | 18 % |
| 12 ans | 21 % |
La loi Denormandie offre ainsi une opportunité de défiscalisation intéressante pour les investisseurs prêts à s’engager dans la rénovation de l’immobilier ancien.
