Réaliser un investissement locatif et faire un achat dans l’ancien sont à la portée de chaque investisseur. Avec des taux de crédit favorables, les propriétaires investissent dans ce type de bien immobilier pour : préparer la retraite, se constituer un patrimoine ou générer un revenu passif. Voici des conseils qui peuvent vous aider.
Plan de l'article
- Avoir une stratégie claire sur votre projet d’acquisition d’un logement ancien
- Pour investir dans l’ancien : Nos astuces pour un investissement locatif ancien
- Investissement locatif ancien : Etudier la fiscalité
- Prévoir les travaux de rénovation nécessaires avant l’achat d’un bien ancien
- Faire appel à un professionnel pour estimer la valeur du bien et négocier le prix d’achat
Avoir une stratégie claire sur votre projet d’acquisition d’un logement ancien
Avant de vous lancer dans l’investissement locatif vous devez définir votre stratégie à court et long terme.
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Percevoir des revenus en sus
L’achat d’une maison ancienne peut vous permettre de générer des revenus mensuels. De la recherche du bien à la négociation du prix de vente, l’acquéreur doit évaluer la rentabilité. De plus, l’octroi d’un crédit immobilier peut influencer la marge de rendement de vos biens immobiliers dans le futur. Choisir un prêt immobilier en complément d’un apport personnel, permet de dégager des revenus plus vite.
Payer un minimum d’impôts
Acheter un bien immobilier ancien vous permettra d’accéder à plusieurs dispositifs de défiscalisation. Cela vous donnera la faculté de réduire vos impôts : déduction sur le prix d’achat, sur les frais et abattements sur les loyers. Aussi, en régime réel, le déficit foncier créé peut se reporter sur plusieurs années.
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Se constituer un patrimoine
Un programme immobilier dans l’ancien est intéressant. Les biens immobiliers deviennent plus rentables avec le temps (dans le neuf ou ancien). De plus, la possibilité d’avoir un bien immobilier ancien avec du cachet et bénéficiant de dispositifs d’optimisation fiscale, est un réel atout.
Pour investir dans l’ancien : Nos astuces pour un investissement locatif ancien
Pour acheter dans l’ancien et bien réussir son investissement il faut analyser certains critères :
L’emplacement
Afin d’accéder à la propriété, l’emplacement n’est pas à négliger. Choisissez un appartement ancien bien situé. Qu’il soit occupé par des étudiants, des jeunes actifs ou des seniors, choisissez une zone desservie par les transports en commun et les commerces de proximité avant d’investir dans l’immobilier. Notez qu’acheter un logement dans l’ancien type 4 ou 5 permet de séduire les familles, tout comme les acquéreurs.
Le marché immobilier local
Avant de joindre une agence immobilière pour devenir propriétaire dans l’ancien, il faut se renseigner sur les prix dans le secteur. Vous devez aussi habiter dans une zone où la demande est forte mais où les logements sont destinés aux ménages aux revenus modestes.
L’évaluation des travaux
En achetant une résidence principale ou secondaire dans l’ancien, il peut être intéressant de faire des travaux de performance énergétique ou de gros œuvres. Une estimation est à faire pour voir si votre budget est suffisant ou non. De plus, vous pouvez accéder à des aides comme le dispositif Anah ou le Ptz (prêt taux zéro).
Investissement locatif ancien : Etudier la fiscalité
Les logements anciens vous permettront de réduire considérablement vos impôts.
La déclaration en revenus foncier d’une location nue
La location nue donne droit à des revenus fonciers qui sont à déclarer, soit en micro-foncier, soit en réel simplifié (pour des revenus de plus de 15 000 euros).
Déclaration BIC en location meublée
Pour votre projet immobilier en location meublée, les revenus locatifs dans le logement neuf ou ancien sont déclarés en régime micro-BIC avec un abattement de 50% ou en régime simplifié (pour les loyers annuels dépassant les 70 000 euros).
La fiscalité de votre projet d’achat dans l’ancien peut faire l’objet de défiscalisation du patrimoine immobilier :
- La loi Denormandie ou Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 à 21% de la valeur de l’achat de votre investissement immobilier ;
- La loi Malraux promet une remise de 22 à 30% du montant des travaux de rénovation, suite à votre achat immobilier ;
- La loi Cosse promet des abattements de 15 à 85% sur l’achat d’un logement sous condition de plafonds de loyers.
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Prévoir les travaux de rénovation nécessaires avant l’achat d’un bien ancien
Avant de vous lancer dans un achat immobilier ancien, vous devez prévoir les rénovations éventuelles.
Les travaux à prévoir dépendent bien sûr de l’état général du logement. Dès lors, assurez-vous que le montant total des frais liés aux travaux n’excède pas vos capacités financières et mettez en place un budget suffisamment large pour faire face aux imprévus.
Pour éviter toute mauvaise surprise post-achat, faites appel à un professionnel qui saura évaluer avec précision les différents besoins en matière de rénovation et leurs coûts approximatifs.
D’autre part, selon la nature des travaux envisagés (démolition partielle ou complète du bâti), vous devrez peut-être obtenir une autorisation administrative telle qu’un permis de construire. Dans le cas contraire, des sanctions administratives peuvent être mises en place.
Gardez toujours à l’esprit que les travaux nécessaires après l’acquisition constituent souvent un élément clé dans la réalisation optimale de votre projet immobilier ancien. Ils permettent notamment d’améliorer grandement le confort thermique et acoustique ainsi que la performance énergétique du bien acquis : isolation phonique au niveau des portées solivages/planchers/combles/façades ; changements possibles ou non du système électrique ou de la plomberie, etc.
En définitive, l’achat d’un logement ancien peut être très avantageux financièrement si le bien est bien choisi et les travaux nécessaires prévus avec une grande précision. N’hésitez pas à solliciter l’aide de professionnels qui sauront vous accompagner dans votre projet immobilier.
Faire appel à un professionnel pour estimer la valeur du bien et négocier le prix d’achat
Un autre conseil important pour investir dans l’immobilier ancien est de faire appel à un professionnel pour évaluer la valeur du bien et négocier le prix d’achat. Effectivement, pensez à bien connaître la valeur réelle du bien et son potentiel avant d’envisager tout achat.
Le marché immobilier peut être complexe et les prix peuvent varier considérablement selon l’état général du bien, sa localisation géographique ainsi que ses caractéristiques propres (surface habitable, nombre de pièces…).
Faire appel à un expert permettra d’avoir une estimation fiable et précise sur la valeur actuelle du logement mais aussi sur son potentiel futur en termes de plus-value immobilière.
Un professionnel sera en mesure de vous accompagner lors des négociations avec les vendeurs ou leurs représentants. Il dispose des compétences nécessaires pour argumenter votre positionnement concernant le juste prix d’achat.
Pour trouver un expert fiable et compétent pour votre projet immobilier ancien, vous pouvez privilégier plusieurs options :
- Sollicitez les services d’un notaire spécialisé dans l’immobilier.
Certains experts seront plus pertinents que d’autres selon vos besoins spécifiques. À ce titre, pensez à bien vous renseigner sur les compétences et le type d’accompagnement proposé par chacun des professionnels en question.
La prise en compte de ces différents paramètres vous garantira une acquisition immobilière ancienne réussie. Avec un peu de patience et l’aide appropriée, vous pourrez acquérir un bien immobilier qui répondra à toutes vos attentes tout en étant financièrement avantageux.
