En Suisse, la tendance des prix de l’immobilier est haussière depuis un certain moment dans un cadre de plus en plus strict et concurrentiel. Néanmoins, les experts considèrent toujours le domaine comme une bonne pépinière pour l’investissement en capital. Que ce soit un achat à visée personnelle, commerciale ou une participation à un fonds immobilier, il est possible de générer des dividendes substantiels à condition de savoir s’y prendre. Voici quelques conseils et notions à connaître pour auditer son investissement immobilier en Suisse et en connaître la valeur réelle.
Plan de l'article
Les facteurs clés
Le défi en Suisse, surtout dans de grandes villes comme Genève, consiste à trouver une offre intéressante pour investissement. La recherche peut prendre énormément de temps, mais vous pouvez aussi vous référer à un professionnel du domaine comme la plateforme comptoirbelvederes.ch pour dénicher le meilleur plan.
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Les critères de sélection d’une propriété potentiellement rentable incluent la qualité de la structure elle-même, les accords avec le locataire et le prix d’achat :
- L’emplacement : le bien se situe-t-il en zone urbaine, suburbaine ou rurale ? Quelles sont les voies de transport accessibles et proches ? Des facilités comme les écoles et les commerces sont-elles à proximité ?
- La structure et son âge : un immeuble ancien nécessitera probablement une rénovation ;
- Les modalités de location : solvabilité et comportement des locataires ;
- Le prix d’achat : à mettre en perspective avec les éléments précités et avec votre bourse.
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Déterminer la valeur marchande du bien immobilier
La valeur marchande est le critère de référence utilisé par les experts pour spéculer sur une propriété. Elle se détermine notamment avec sa valeur réelle (valeurs additionnées de la structure et du terrain), ainsi qu’avec son potentiel retour sur investissement. Ce dernier se calcule en comparant les revenus locatifs nets, après élimination des charges comme le chauffage, l’électricité et l’eau.
Ces éléments sont mis en perspective avec le taux de capitalisation, c’est-à-dire l’intégralité des frais fixes et variables engagés (financement hypothécaire, des frais d’entretien, fluctuations des revenus, etc.) pour donner un pourcentage de la valeur locative totale. Plus le taux de capitalisation est bas, plus le potentiel retour sur investissement de la propriété est élevé.
Il est très important de bien réaliser ces calculs avant d’acheter un bien immobilier pour être certain de faire une bonne affaire. Ceci fait, c’est le moment de faire les comptes suivis de l’achat.
Calculer ses bénéfices
Lors du calcul des dividendes, les bénéfices sont répartis par rapport à l’investissement en capital. Les logements collectifs sont ainsi le choix favori des investisseurs, car les rendements annuels peuvent atteindre 8 % avec une moyenne de 2 à 5 %. Ce qui est difficile à prévoir avec précision, ce sont les gains nets restants après déduction des dépenses d’exploitation des revenus locatifs bruts, notamment les frais administratifs.
Le facteur décisif pour l’investisseur est le rendement net reçu sur son investissement en capital. Prenez soin de ne calculer vos bénéfices qu’après avoir déduit tous les coûts de financement de votre investissement immobilier.
Les taxes et impôts liés à l’investissement immobilier en Suisse
Les investisseurs doivent aussi tenir compte des taxes et impôts liés à l’investissement immobilier en Suisse. Les taxes foncières sont déterminées par chaque commune et représentent un pourcentage de la valeur fiscale du bien. Celles-ci peuvent varier considérablement d’une région à l’autre, avec une moyenne suisse d’environ 1 % de la valeur fiscale.
En ce qui concerne les impôts, les revenus locatifs bruts générés par l’immobilier sont soumis à l’impôt sur le revenu fédéral et cantonal. Toutefois, il faut noter que les intérêts hypothécaires ainsi que les frais liés à l’entretien ou aux réparations peuvent être déduits des revenus imposables.
Lorsque vous vendez votre propriété immobilière en Suisse, vous devez payer une taxe sur le gain en capital appelée « impôt sur la plus-value ». Cette taxe est calculée selon un barème progressif allant jusqu’à 50 % du gain net réalisé lors de la vente.
Les tendances du marché immobilier suisse et leur impact sur l’investissement
Au-delà des facteurs financiers, il faut prendre en compte les tendances du marché immobilier suisse avant d’investir dans l’immobilier. Ces dernières années, le marché immobilier suisse a connu une croissance constante grâce à la forte demande et aux taux d’intérêt historiquement bas. Cette situation a conduit à une augmentation des prix immobiliers dans certaines villes comme Genève ou Zurich.
Cette tendance haussière pourrait être mise en danger par plusieurs facteurs externes tels que la pandémie Covid-19 qui a eu un impact considérable sur l’économie mondiale. Elle aura inévitablement des répercussions sur le marché immobilier suisse.
Une autre tendance importante est liée au mode de vie actuel des consommateurs. Les gens ont de moins en moins envie de posséder leur propre résidence et préfèrent louer pour plus de flexibilité et éviter les contraintes liées à l’achat d’un bien immobilier (tels que les frais élevés). Cette tendance s’est notamment accentuée chez les jeunes générations qui privilégient davantage leurs voyages ou leur carrière professionnelle plutôt qu’une propriété.
Il faut noter que le cadre réglementaire autour du marché immobilier peut aussi avoir un impact significatif sur votre investissement. La législation relative aux loyers ainsi qu’à la protection contre la hausse brutale des loyers est très stricte en Suisse et cela peut impacter directement votre rentabilité locative.
Avant tout investissement immobilier en Suisse, il faut pouvoir anticiper toute fluctuation susceptible de compromettre votre investissement.
