Comment expulser un locataire Québec ?

Il y a beaucoup de conditions et de règles à suivre par un propriétaire qui veut échapper à un locataire d’un appartement. Si cela n’est pas respecté, un propriétaire pourrait être condamné par le tribunal. La loi nous enseigne que l’application incorrecte des règles peut s’avérer coûteuse.

Auteur : Manuel St-Aubin, avocat

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Date de collecte : Mai 2020

L’ expulsion du locataire, principe général

En matière de logement, le droit d’un locateur d’expulser un locataire d’un appartement est directement contraire au droit de demeurer dans les locaux du locataire, tel que défini à l’article 1936 du Code civil du Québec (ci-après « C.c.Q.).

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• Pour en savoir plus sur le droit du locataire de rester dans les locaux, cliquez ici.

L’ expulsion d’un locataire par un propriétaire peut faire dans les cas suivants prévus par la loi :

• Lotissement de la construction de logements ;
• Élargissement significatif de la construction de logements ;
• changement de la répartition des logements.

L’ expulsion d’un locataire est différente du droit de prendre en charge l’appartement. En ce qui concerne le droit de prendre en charge le logement, nous vous référons à notre article sur ce sujet .

Déblayage pour la subdivision ou l’agrandissement de l’espace habitable

En cas d’objection à l’expulsion par le locataire, le propriétaire doit montrer au tribunal « qu’il a vraiment l’intention de diviser l’appartement, d’augmenter ou de modifier son ordre, et que la loi le permet ».

Plus précisément, le propriétaire doit fournir au tribunal ce qui suit :

• En cas de lotissement ou d’extension de logements : il doit démontrer la gravité du projet, « la possibilité de celui-ci et les mesures préparatoires pour y parvenir ». Par exemple, le propriétaire pourrait présenter la licence obtenue, les plans de lotissement ou d’extension ainsi que les offres reçues pour l’exécution des travaux ;

• Notez que le tribunal de Bebronne a statué contre Sztorc que « ce n’est pas parce que le propriétaire veut faire un investissement rentable en divisant ou en agrandissant de manière significative un ou plusieurs appartements dans son immeuble, ce qui montre qu’il est de mauvaise foi » ;

• Par exemple, l’agrandissement d’un appartement a été accepté comme étage par le tribunal dans Khial vv. 9353-7306 Québec par l’aménagement de la cave, qui n’était pas habitée par les locataires ni incluse dans le bail.

Il est à noter que la cour dans l’affaire Duchesneau c. Villeneuve a conclu qu’un propriétaire ne peut pas demander à l’expulsion, sinon il va lui-même entreprendre les travaux prévus, mais les futurs propriétaires du bâtiment.

L’ expulsion pour la rénovation de l’appartement ?

Rénover un appartement en soi n’est pas une raison pour ouvrir la porte au droit à l’expulsion. Une prolongation, une subdivision ou un changement substantiel de répartition au sens de l’article 1959 C.c.Q.

L’ expulsion pour le changement de l’allocation de logement

La question de changer l’affectation a fait beaucoup d’encre lorsque, par exemple, les propriétaires veulent retirer le logement de la location d’appartement et le transformer en une unité d’hébergement touristique (loyer à court terme).

C’ est particulièrement vrai pour Huerta Palominos c. 9369-2549 Québec Inc., où les appartements ont été déplacés d’habitation à commerciale.

Voici le juge Iodin a décidé sur le contenu de la période d’expulsion :

• La loi, cependant, n’exige rien d’autre que d’informer le locataire de la raison de l’expulsion. L’objet de la communication du Parlement est, entre autres, de permettre au locataire de vérifier que l’opération couverte par le propriétaire est recevable.

• Les législateurs n’exigent pas non plus du propriétaire qu’il définisse le projet de manière large.

• Dans ce cas, les locataires sont avisés qu’il s’agit d’un changement d’affectation. Les bâtiments résidentiels transforment le bâtiment en commercial.

Le tribunal déclare en outre que « l’activité de l’exploitation de « résidences touristiques » de l’appartement est une activité commerciale, contrairement à la nomination de logement précédemment utilisée ».

La Cour a poursuivi ses motifs en déclarant que, aussi longtemps que possible, les arrangements relatifs au logement ne sont pas assujettis à la compétence de la Régie du Logement en matière de logement, il y a un changement de contrat.

Le tribunal a statué que la modification proposée au contrat de logement était valable et réalisable du point de vue juridique et réglementaire, et le tribunal a accordé l’expulsion.

Il convient de noter que le propriétaire doit démontrer que le plan visant à modifier l’attribution du logement visé par l’expulsion est juridiquement réalisable, comme dans l’article 1966 C.c.Q., comme dans l’article 1966 C.c.Q., comme en ce qui concerne l’expulsion ou la prolongation.

Le cas d’un locataire ou de son conjoint de 70 ans ou plus

Le locateur ne peut pas déplacer le locataire ou son conjoint âgé de 70 ans ou plus si la situation de ce locataire ou de son conjoint satisfait aux critères suivants énoncés à l’article 1959.1 C.c.Q. :

• Est âgé de 70 ans ou plus ;
• occupe l’appartement pendant au moins 10 ans ; et
• a un revenu égal ou inférieur à celui de Hochsteinzimmen
  • est qu’il lui permet de se qualifier pour un appartement à loyer modique : cette information est fournie ici par la Société d’Habitation du Québec.

Cette disposition a pour objet de protéger les personnes à faible revenu de plus de 70 ans contre les expulsions, mais n’affecte pas toutes les personnes de plus de 70 ans.

Contenu obligatoire de l’avis d’expulsion

L’ avis d’expulsion doit normalement être écrit à l’adresse indiquée dans le contrat de location et doit être rédigé dans la même langue que le contrat de location.

Cette notification peut être envoyée de plusieurs façons, à condition que la réception puisse être attestée par le destinataire. Par exemple, un avis de reprise par courriel a été jugé valide par le tribunal dans l’affaire Di Fruscia c. Ascoli, 2019 QCRDL 17076.

L’ avis d’expulsion doivent être exactes et contenir les informations obligatoires suivantes, telles qu’elles sont énoncées à l’article 1961 C.c.Q.

• La raison de l’expulsion : par exemple, subdivision, extension, changement d’affectation. Si le délai d’expulsion se rapporte à la subdivision du logement et que le propriétaire se prolongeait plutôt, le tribunal pourrait annuler la période d’expulsion, comme l’a décidé Bebronne c. Sztorc ;

• Date de l’expulsion : Il doit normalement être la date à laquelle le bail à durée déterminée prend fin. Sinon, la période d’expulsion pourrait être nulle ;

• La notification doit reproduire le contenu de l’article 1959.1 C.c.Q.

Délai pour l’avis d’expulsion et d’expulsion

L’ avis d’expulsion est envoyé au locataire dans les délais suivants, conformément à l’article 1960 C.c.Q :

• Festifetige notification de bail de plus de 6 mois : au moins 6 mois avant la fin du bail ;

• bail fixe de 6 mois ou moins : un mois avant la fin du bail ;

• Location permanente : 6 mois avant la date d’acquisition.

Le droit de reprise ou d’expulsion ne peut être exercé qu’à la fin du bail, par exemple, de sorte qu’un propriétaire ne peut exercer le droit d’expulsion le 1er janvier alors que le bail expire le 30 juin, comme indiqué dans la jurisprudence.

Opposition à l’expulsion, les délais et l’application judiciaire du locataire

Dans un délai d’un mois à compter de la réception de l’avis d’expulsion, le locataire peut s’opposer à l’expulsion en contactant le tribunal.

Si le locataire ne présente pas une telle demande dans le délai prescrit, « est réputé avoir accepté la Terrain à quitter »

Si le locataire s’oppose à l’expulsion, le propriétaire doit démontrer au tribunal « qu’il a vraiment l’intention de diviser l’appartement, d’augmenter ou de changer sa tâche, et que la loi le permet ».

Si le propriétaire n’est pas en mesure de se conformer à ces conditions à la satisfaction du tribunal, l’expulsion peut être refusée.

Autrement, lorsque l’expulsion est accordée, le tribunal peut imposer diverses conditions qu’il juge justes et appropriées.

Si la demande d’expulsion n’est pas acceptée par le tribunal, le bail est renouvelé. Si la décision du tribunal de refuser est prise après l’expiration des délais pour signaler le changement d’une condition de location, le bailleur peut demander au tribunal de déterminer le loyer. Cette demande doit être présentée dans un délai d’un mois à compter de la décision finale.

Le délai d’un mois pour la décision finale a été interprété comme un mois après l’expiration du délai d’autorisation d’interjeter appel de la décision. Cette période d’un mois n’est donc pas nécessairement une période d’un mois à compter de la date de la décision.

Si le propriétaire n’exerce pas son droit à l’expulsion

Si le propriétaire n’exerce pas son droit de vendre l’appartement à la date prévue, et que le locataire continue d’occuper l’appartement avec le consentement du propriétaire, le bail sera prolongé. Dans ce cas, le propriétaire peut demander au tribunal de fixer un nouveau loyer. Cette demande doit alors être présentée dans un délai d’un mois à compter de la date prévue de l’expulsion.

La rémunération à verser au locataire en cas d’expulsion

L’ indemnité légale accordée par le locataire par le propriétaire en cas d’expulsion doit être de 3 doit correspondre à un loyer mensuel plus des frais de déménagement raisonnables, comme l’exige le Code civil du Québec.

Cette indemnité est payable au locataire à la fin du bail, et les frais de déménagement sont payables sur présentation des pièces justificatives (p. ex.

Si le locataire estime qu’il subira plus de dommages que l’indemnisation légale pour expulsion, il peut demander au tribunal de déterminer le montant de ce dommage.

Voleurs de mauvaise foi : Conséquences et remèdes

Le principe est qu’un logement déplacé ne peut « être loué ou utilisé à d’autres fins que celles pour lesquelles la loi a été exercée, sauf autorisation du tribunal ».

Par conséquent, un propriétaire ne peut pas utiliser un mauvais modèle pour effectuer l’expulsion.

En cas d’expulsion erronée, le locataire pourrait poursuivre le propriétaire. Dans ces cas, des dommages-intérêts punitifs peuvent être accordés même si le locataire a initialement accepté l’expulsion.

En fait, la jurisprudence est nombreuse et les croyances sont souvent très élevées à l’égard des propriétaires qui ont embarqué des appartements ou des expulsions de mauvaise foi.

Il est important de noter que même si un locataire accepte l’expulsion et qu’il y a « libération totale, définitive et irrévocable des réclamations ou recours de quelque nature que ce soit en ce qui concerne la propriété » (l’ « accord de transaction et de libération ») avec le propriétaire, cela n’empêcherait toujours pas le locataire d’être ancien propriétaire en méchanceté pour expulsion.

AVERTISSEMENT : Cet article ne couvre pas les exceptions suivantes :

• Location dans un établissement d’enseignement : voir articles 1979 et suiv. C.c.Q. ;
• location d’un immeuble résidentiel à faible loyer : voir les articles 1984 et suiv. C.c.Q. ;
• bail d’un terrain destiné à l’installation d’une maison mobile : voir les articles 1996 et suiv. C.c.Q. ;
• exceptions applicables.

REMARQUE : Les informations contenues dans cet article sont de nature générale et ne constituent pas des conseils juridiques ou ne reflètent pas nécessairement l’état de la loi. Pour toute question juridique, veuillez contacter un avocat.

Art. 1959 C.c.Q.

Art. 1966, al. 2 C.c.Q.

Bebronne c. Sztorc, 2016 CanLII 141187, se référant à l’auteur Jobin au point 58 : http://canlii.ca/t/hkz2j.

Voir, par exemple, Claveau c. Development Seerca, 2013 CanLII 132592, par. 41 : http://canlii.ca/t/hhxws.

Prév., note 8, par. 62

2018 QCRDL 824 : http://canlii.ca/t/hpsgp.

2012 CanLII 132561 : http://canlii.ca/t/hfp17

2018 QCRDL 18793 : http://canlii.ca/t/hsfdw.

2018 QCRDL 18793, à partir de 28.

2018 QCRDL 18793, paragraphe 61.

2018 QCRDL 18793, paragraphes 64 à 66.

http://www.habitation.gouv.qc.ca/espacepartenaires/coops_osbl/hlm_prive/programmes/hlm_prive/exploitation_dun_projet/plafonds_de_revenu_prbi_loyers_medians_et_grilles_de_ponderation.html

Art. 1898, al. 1 C.c.Q.

2016 CanLII 141187, par. 49-51 : http://canlii.ca/t/j0ks1.

2016 CanLII 141187, par. 98-99.

Bebronne c. Sztorc, 2016 CanLII 141187, au paragraphe 90.

Bebronne c. Sztorc, 2016 CanLII 141187, voir par. 86 à 89 :

Art. 1966, par. 1 C.c.Q.

Art. 1966, par. 1 C.c.Q.

Art. 1966, al. 2 C.c.Q.

Art. 1967 C.c.Q.

Art. 1969, par. 2 C.c.Q.

Molla c. Grombovsky, 2016 CanLII 128228, par. 8 : http://canlii.ca/t/h8rpc. Voir aussi Lavoie c. Dazé, 2017 QCRDL 19048, au paragraphe 22 : http://canlii.ca/t/h4b50.

Art. 1969, par. 2 C.c.Q.

Art. 1965 Paragraphe 1 C.c.Q.

Art. 1965, par. 2 C.c.Q.

Art. 1965, par. 1 C.c.Q.

Art. 1970 C.c.Q.

Art. 1968 C.c.Q.

Voir en particulier Boisvert vs Ouadoud, 2020 QCRDL 10599 : http://canlii.ca/t/j6vvf. Voir aussi Bernier c. Rioux, 2020 QCRDL 10219 : http://canlii.ca/t/j6l11.

Voir Côté c. Courier, 2013 CanLII 138227 : http://canlii.ca/t/hlgll. Décision suivie par Lemire c. Mailloux Boucher, 2016 CanLII 118278, au paragraphe 29 : http://canlii.ca/t/h8s14.