Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) attirent de nombreux investisseurs grâce à leur promesse de revenus réguliers et leur accessibilité. La fiscalité des revenus générés par ces placements peut parfois sembler complexe. Comprendre comment ces revenus sont imposés permet de mieux anticiper la rentabilité nette de son investissement.
Les revenus des SCPI se divisent en deux catégories principales : les revenus fonciers et les revenus financiers. Les revenus fonciers, issus des loyers perçus par la SCPI, sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Les revenus financiers, quant à eux, sont imposés selon le régime des plus-values mobilières.
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Plan de l'article
Quels sont les types de revenus imposables en SCPI ?
Les SCPI génèrent principalement deux types de revenus : les revenus fonciers et les revenus financiers.
Revenus fonciers
Les revenus fonciers proviennent des loyers perçus par la SCPI. Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Ces revenus peuvent être déclarés selon deux régimes :
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- Micro-foncier : Abattement forfaitaire de 30 % pour les revenus fonciers bruts inférieurs à 15 000 euros.
- Régime réel : Déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion).
La SCPI peut aussi bénéficier de conventions de non-double imposition, permettant de réduire la charge fiscale pour les investisseurs étrangers.
Revenus financiers
Les revenus financiers incluent les dividendes versés par la SCPI, issus des placements financiers effectués par la société. Ces revenus sont imposés selon le régime des plus-values mobilières, avec une imposition forfaitaire unique (PFU) de 30 %, incluant l’impôt sur le revenu (12,8 %) et les prélèvements sociaux (17,2 %).
Particularités fiscales
Certaines SCPI, comme les SCPI fiscales (Pinel, Malraux, de Normandie), offrent des avantages fiscaux spécifiques. Par exemple, les SCPI Pinel permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie d’un engagement de location de plusieurs années. Les SCPI de déficit foncier, quant à elles, permettent de déduire les déficits fonciers des revenus globaux, optimisant ainsi la fiscalité des investisseurs.
La fiscalité sur les revenus fonciers des SCPI
Les revenus fonciers générés par les SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Deux régimes de déclaration existent :
- Micro-foncier : Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué pour les revenus fonciers bruts inférieurs à 15 000 euros.
- Régime réel : Les charges réelles comme les intérêts d’emprunt, les travaux ou les frais de gestion sont déductibles.
Les conventions de non-double imposition peuvent alléger la charge fiscale pour les investisseurs étrangers. Ces conventions permettent d’éviter que les revenus fonciers soient taxés dans deux pays différents.
Les SCPI peuvent aussi être soumises à des impositions spécifiques comme l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pour les parts détenues dans le patrimoine immobilier. Les contribuables assujettis à l’IFI doivent déclarer la valeur de leurs parts de SCPI dans leur déclaration de patrimoine.
Les revenus fonciers peuvent être soumis à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, applicable à partir d’un certain seuil de revenu fiscal de référence. Les SCPI investissant dans des biens éligibles à des dispositifs fiscaux comme le Pinel ou le Malraux permettent de bénéficier de réductions d’impôt en contrepartie d’engagements locatifs.
La fiscalité sur les plus-values des SCPI lors des cessions
Les plus-values réalisées lors de la cession de parts de SCPI sont soumises à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Les taux applicables sont respectivement de 19 % pour l’impôt sur le revenu et de 17,2 % pour les prélèvements sociaux, soit un total de 36,2 %.
Toutefois, un abattement pour durée de détention est applicable pour l’impôt sur le revenu :
- 6 % par an après la 5ème année de détention et jusqu’à la 21ème année.
- 4 % pour la 22ème année.
Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est progressif :
- 1,65 % par an de la 6ème à la 21ème année.
- 1,60 % la 22ème année.
- 9 % par an au-delà de la 22ème année.
Les exonérations totales s’obtiennent après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Les plus-values peuvent bénéficier d’une exonération totale si le montant de la cession n’excède pas 15 000 euros. Attention, cette exonération ne s’applique pas aux cessions partielles, mais uniquement aux cessions totales de parts de SCPI.
Les conventions fiscales internationales peuvent influencer la taxation des plus-values. Les résidents d’un pays ayant conclu une convention avec la France pourraient bénéficier d’une imposition plus favorable, selon les termes spécifiques de chaque convention.
Les particularités des SCPI fiscales
Les SCPI fiscales offrent des avantages spécifiques en matière de réduction d’impôts. Les SCPI Pinel, par exemple, permettent aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de l’engagement de location. Le taux de réduction varie de 12 % pour un engagement de 6 ans à 21 % pour un engagement de 12 ans.
Les SCPI Malraux ciblent des immeubles à rénover dans des secteurs sauvegardés. Les travaux de rénovation sont déductibles des revenus fonciers, offrant ainsi un avantage fiscal substantiel. La réduction d’impôt peut atteindre 30 % du montant des travaux, dans la limite de 400 000 euros sur quatre ans.
Les SCPI de déficit foncier permettent de déduire les déficits générés par les charges foncières des revenus globaux. Cette stratégie est particulièrement bénéfique pour les investisseurs fortement imposés. Le déficit foncier non imputé sur le revenu global est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Pour les SCPI de Normandie, les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie de la réhabilitation de logements anciens situés dans certaines zones géographiques. Le dispositif offre une réduction d’impôt de 12 à 21 % du montant investi, selon la durée de détention.
Les SCPI allemandes présentent une fiscalité avantageuse grâce à la convention fiscale franco-allemande. Les revenus générés en Allemagne ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu en France mais bénéficient d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français. Cela réduit la double imposition et optimise la rentabilité des investissements.
